Como funciona o reajuste de aluguel do shopping?

Entenda como funciona o reajuste de aluguel do shopping, quais índices são aplicados, sua periodicidade legal e os direitos dos lojistas frente a aumentos abusivos.Para lojistas, entender como funciona o reajuste de aluguel do shopping é fundamental para manter a saúde financeira do negócio e evitar surpresas no orçamento. 

O aluguel pago às administradoras de shoppings pode sofrer alterações anuais com base em índices de inflação, cláusulas contratuais e regras específicas da legislação brasileira.

Neste artigo, vamos explicar sobre shopping reajuste de aluguel, os índices mais usados, quais os limites legais, como negociar e o que fazer em caso de reajustes considerados abusivos.

Qual a regra para o reajuste de aluguel em shoppings?

De acordo com a legislação brasileira, o reajuste de aluguéis comerciais — incluindo lojas em shoppings — só pode ocorrer anualmente, ou seja, após um período mínimo de 12 meses. Qualquer cláusula que preveja reajustes em intervalos menores é considerada nula, conforme o artigo 28 da Lei nº 9.069/1995 e a Lei nº 10.192/2001.

Isso significa que, por mais que o contrato preveja um aumento, ele só pode ser aplicado uma vez por ano, respeitando a periodicidade mínima estabelecida por lei.

Além disso, o reajuste precisa estar vinculado a um índice de correção monetária, que será utilizado como base para o cálculo do novo valor do aluguel.

Quais índices são usados no reajuste?

O índice mais tradicionalmente utilizado para o reajuste de aluguel do shopping é o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). No entanto, ele é altamente volátil e chegou a acumular variações de até 37% em períodos de crise, como durante a pandemia da COVID-19.

Devido a essa instabilidade, lojistas passaram a buscar substituição do IGP-M por outros índices mais estáveis, como o:

  • IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) – calculado pelo IBGE, reflete a inflação oficial do país.
  • INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) – também calculado pelo IBGE, é semelhante ao IPCA, mas mais voltado à variação de preços para famílias de baixa renda.

Esses índices, por apresentarem menor variação anual, garantem mais previsibilidade e estabilidade para os lojistas, sendo inclusive aceitos pela Justiça em diversos casos.

Como é feito o cálculo do reajuste?

O reajuste é feito com base no índice acordado em contrato, aplicado ao valor do aluguel atual. O cálculo considera a variação acumulada do índice nos últimos 12 meses.

Exemplo prático:

  • Valor atual do aluguel: R$ 10.000
  • Índice de reajuste (IPCA acumulado em 12 meses): 4,50%
  • Novo valor do aluguel: R$ 10.000 + 4,5% = R$ 10.450

O índice e o mês de reajuste geralmente estão previstos no contrato. Em caso de omissão, o IGP-M acaba sendo adotado como referência, mas essa cláusula pode ser revista judicialmente se houver abuso.

É possível negociar o reajuste?

Sim. Um ponto importante sobre como funciona o reajuste de aluguel do shopping é que ele pode e deve ser negociado. Muitos lojistas, principalmente após altas expressivas do IGP-M, têm conseguido acordos com os administradores para mudar o índice de correção, optando por alternativas mais estáveis como o IPCA.

Além disso, existe a possibilidade de ajuizar uma ação revisional, prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), quando o aluguel se tornar excessivamente oneroso e desproporcional ao valor de mercado. Tribunais em São Paulo, por exemplo, já determinaram a substituição do IGP-M pelo IPCA em vários casos.

Quais os riscos de não negociar ou revisar?

Ignorar o reajuste anual ou aceitar aumentos abusivos sem questionamento pode levar à inviabilidade do negócio. Shoppings que insistem em índices elevados podem enfrentar inadimplência, ações judiciais e até fechamento de lojas, gerando prejuízos mútuos.

Por isso, o lojista deve:

  • Monitorar os índices de inflação
  • Negociar antes do reajuste anual
  • Buscar respaldo jurídico, se necessário
  • Registrar tudo contratualmente

Conclusão

Saber como funciona o reajuste de aluguel do shopping é essencial para manter a rentabilidade do seu negócio e evitar prejuízos inesperados. O reajuste deve respeitar a periodicidade mínima de 12 meses e estar baseado em índices previamente acordados no contrato.

No entanto, diante de aumentos excessivos — especialmente com o uso do IGP-M — é possível negociar diretamente com o shopping ou buscar a Justiça para garantir reajustes mais equilibrados. Entender seus direitos e agir com antecedência pode fazer toda a diferença no sucesso da sua operação comercial dentro de um shopping center.

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